土地購入の手順と感想

土地探しや土地の購入については、重要なポイントにもかかわらず参考になる情報が少ないように思います。私も土地購入の経験などなく、ゼロから始めた作業でした。今後誰かの役に立つかもと思い、自分のたどったプロセスを記載しておきます。

物件情報の収集
現地視察
ファイナンシャルプランナーに相談
住宅ローン事前審査
土地購入申し込み
土地売買契約締結
住宅ローン本申請と支払い

といった流れになります。

それと、ファイナンシャルプランナーに相談する近辺では、家の価格がだいたい分かっていないといけません。そうしないとプランが立てられません。ハウスメーカーから見積をもらっておきましょう。

それでは各項目について見ていきましょう。

土地探しから住宅ローンによる支払いまで

・物件情報の収集

一番簡単なのは「SUUMO」や「アットホーム」などの不動産情報検索サイトから探すことだと思います。また、ハウスメーカーに依頼して探してもらうこともできます。自社での建築用にハウスメーカーが土地を押さえている場合もあります。いわゆる建築条件付きの土地ですね。または地元の不動産屋に依頼してもよいと思います。長年その地域で事業をしていれば土地柄もよく知っているでしょうし、土地の保有者が売りたくなった時に一番に持ち込むかもしれません。気になる土地があれば案内もしてくれます。私はどの方法も試しました。今はほとんどの物件がネットに載っているようですが、ハウスメーカーや不動産屋からの情報も得られれば、取りこぼしが減ると思います。実際、私がネットで見落としていた物件をハウスメーカーから紹介されたりもしました。物件情報だけなら100件はチェックしたと思います。その中から、実際に現地確認をしたい物を絞り込みます。市街化調整区域は安く土地を売っていますが、通常は家を建てられません。自由に建てていいのは市街化区域になります。「これだ！」と思う土地ってなかなかないなぁ、というのが実感です。

・現地視察

実際に行って見ると地図だけでは分からない現場の雰囲気が分かります。道が入り組んでいる、坂になっている、車通りが多い、朝は渋滞しそう、など。あるいは、街並みがきれいで電柱がなく空が見渡せて心地よい、とか。実際に自分が住む場合のイメージが持てるか、暮らしやすそうで快適かなどを考えてみるのがよいと思います。現地に行って見ることで「ここに住んだら気持ちよさそうだな」と魅力的に感じることもありますし、逆に「ここは電柱が邪魔で車庫入れ難しそうだな」「隣の家の日陰になって日が当たらなそうだな」といったことが分かったりします。どんな家を建てるかに頭が行きがちですが、「この場所に住みたい」と思える土地に巡りあえるかも非常に重要だと思います。私の場合は15件ほど実際に見比べた結果「実際住むならここがいい」という物件を選ぶことができました。人によってそれが3件かもしれないし30件かもしれませんが、実際に見比べることで土地の長所短所がよりリアルに感じられると思います。私は土地勘ある場所で選べたのでどの地域がどんな雰囲気かだいたい分かっていて決めやすかったですが、土地勘ない場合はイメージ湧かなくて難しいかもしれません。妻がそうでしたが、そこは私を信じてもらいました。

・ファイナンシャルプランナーに相談

土地を買う前に今後のライフプランを把握する必要があります。家と土地を合わせると何千万円もの出費になります。今後の人生の収入と支出を計算して、その出費をしても大丈夫かどうか見通しを立てなければ怖くて買うことはできません。その見通しを作る専門家がファイナンシャルプランナーです。生活費がいくら、ローンの額と金利がいくら、教育費がいくら、車を何台持つか、誰がいつまでいくら稼ぐか、そういったデータを基にライフプランを計算します。そして最終的にはそのライフプランに適した保険商品をすすめられますが、悪い話ではありません。「もしも」の時に備えたり、教育費や老後資金を効率よく貯めたりするのに貢献してくれます。お金が絡む生々しい話ですが、家族の生活を守るために役立つし全然アリだと私は思いました。夫婦の月のお小遣いがいくらで子供は私立か公立かなど洗いざらい伝えるのは恥ずかしい気もしますが、背に腹は代えられないです。我が家は経済的にはけっこうギリギリですね。子供たちは二人とも大学まで公立でお願いしたい。

・住宅ローン事前審査

現金で購入する場合を除き、住宅ローンを組んで土地と建物の代金支払いに充てることになります。貸してくれる銀行があるか、いくら借りたいのか、何年で返済するのかを決めて申し込みを行い、審査を受けます。審査で落ちると貸してもらえません。また、返済期限には上限があり、79歳中には返済を終える必要があります。また、住宅ローンを組むには団体信用生命保険（団信）に加入しなければなりません。借り主に万が一のことがあった場合に保険からローンが支払われます。ただし、団信は持病があると入れない場合もあります。その場合、加入条件が緩和されたワイド団信に入れるかもしれません（金利は高くなります）。金利動向も悩みます。2018年現在は歴史的な低金利の時期で今後金利が上昇することが予想されたので、私は変動金利ではなく固定金利にしました。金利自体は毎月各銀行から公表されますが、自分が借りた時の金利で返済を行っていくことになります。

・土地購入申し込み

ハウスメーカーを通して、またはハウスメーカーから紹介された不動産会社を通して売り主側の不動産屋に土地購入の打診をします。場合によっては値下げ交渉も行われます。我が家の場合は土地購入で予想外のトラブルに見舞われました。それについては別記事で紹介しています。

不動産会社を通して土地を売買すると仲介手数料が発生します。この金額がバカにならない額になります。少し話はずれますが、家を建てるのに家自体に掛かる金額とは別にいろいろな費用が掛かります。大きかったのは住宅ローンの保証料、土地売買の仲介手数料、外構費用、などです。その他にもちょこちょこ10万円20万円オーダーで必要になり、トータルではウン百万円が飛んでいきました。そこらへんを考えておかないと現金がショートしてしまうかもしれないので、要注意です。

・土地売買契約締結

不動産会社に赴いて両者顔を合わせて契約です。めでたい。印鑑、身分証明書、手付金、収入印紙などを準備して持参します。資格を持った不動産会社の社員から土地取引に関する重要事項説明を受けたり契約書の内容の説明を受けたりします。長いです。その後いろんな書類に署名と押印し、契約書を売り主側、飼い主側で一部ずつ取り交わして終了です。あ、手付金もこのとき渡します。手付金の領収書はもらいましょう。後で使うことは特にないですが、支払った証拠です。残りの金額は住宅ローンを組んだ銀行からの振り込みになります。住宅ローン減税を受ける場合は銀行からローン残高証明書が送られてくるのでそれを使えばよいです。

・住宅ローン本申請と支払い

事前審査をしてある金融機関に住宅ローンの本審査の申請をします。注意点は、事前審査で申請した金額から減らすことは問題ないが増やすのは改めて審査が必要になって通らない場合もあることです。要注意です。問題なく審査が通れば銀行に行って融資の手続きです。印鑑証明書やら住民票やら書類が必要になります。家を買うなら印鑑登録は済ませておきましょう。また、借入をする銀行に口座を持っていない場合は作ることになります。その口座の預金からローンの返済をしていくことになります。なので給与振り込みを複数先指定できる場合は確実に期日に返済ができるようにこちらの口座も指定しましょう。返済が遅れると金利上のペナルティが課される場合があります。